Hôtel ALTEORA

Durée :

11 mois

Taille entreprise

PME – 41 personnes.

Localisation

Poitou Charente

Mission

Conduite de la vente.

Présentation

L’hôtel ALTEORA est situé à proximité du Parc du Futuroscope de Poitiers qui accueille chaque année 1,9 million de visiteurs. Il s’agit donc d’un site touristique majeur, puisque le Futuroscope est le 4ème parc le plus visité en France.

L’hôtel présente des caractéristiques XXL :

295 chambres;
2 restaurants;
41 personnes, dont 22 en restauration;
137 propriétaires indivis.

L'établissement réalise un CA de 6,5 MEUR et présentait de bons résultats financiers.

La cession portait sur l’ensemble « Murs et Fonds »

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Problématique

Une opération juridiquement complexe : 137 personnes étaient à la fois propriétaires de droits immobiliers et associés de la SEP d’exploitation (Société en Participation);

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20 ans après la construction de l'hôtel, la majorité des propriétaires était vendeur. Mais en présence d'une SEP, l'unanimité était requise pour assurer la sécurité juridique de l'opération pour l'acquéreur;

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Le directeur d'exploitation du site était défavorable à la vente pour des raisons personnelles.

Résultats obtenus

Amélioration Prix acquisition : + 7 % - Gain obtenu / Montant des honoraires = x 14

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Au-delà de la partie financière, notre intervention a consisté à :

Obtenir et présenter 5 offres de reprise ferme à l’AGE des 137 copropriétaires ;

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Faire valider le choix de l'acquéreur par un vote à la majorité pour le choix du repreneur

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Organiser la Data Room.

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Obtenir confirmation de l’accord individuel de chacun des 137 propriétaires pour la vente de son lot, de sa quote-part de droits indivis dans l’ensemble immobilier et la SEP.

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Tenir les délais prévus pour la réalisation de l’opération : 11 mois.

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Focus sur point technique de cette opération :

Focus sur un point technique de cette opération :

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Vente d’un fonds de commerce exploité par une Société En Participation (SEP)

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Certains établissements hôteliers de grande capacité ont été réalisés avec un montage juridique consistant à vendre les chambres à des investisseurs privés dans le cadre d’un régime fiscal particulièrement avantageux, mais très contraignant, celui du BIC para-hôtelier. Parmi les avantages pour les investisseurs : la récupération de la TVA sur les travaux (sous condition d’exercice d’une exploitation hôtelière pendant 20 ans), l’amortissement du bien, l’imputation des déficits sur les revenus globaux... En contrepartie, l’investisseur devait réaliser au moins 3 des 4 prestations d’hôtellerie définie par le CGI.

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Du fait de leurs acquisitions respectives entre 1995 et 1997, ces investisseurs étaient devenus des copropriétaires de l’ensemble immobilier en étant détenteurs de lots propres (les chambres individuelles) et indivisaires des équipements communs (restaurants, etc.).

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Sur le plan de l’exploitation, tous ces copropriétaires étaient également devenus associés au sein d’une SEP – Société en Participation – qui assurait l’exploitation de l’hôtel depuis sa création et dont la gérance avait été confiée au directeur de l’hôtel.

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Or, la cession des droits dans une Société En Participation requiert obligatoirement l'unanimité sauf clause contraire des "statuts". Avec 137 copropriétaires individuels – dont certains décédés, d'autres défaillants ou sous administration judiciaire, etc. - je vous laisse imaginer l’investissement personnel et le temps à nécessaire pour obtenir l’accord de tout le monde ... mais l'opération a été réalisée en 11 mois.

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